Les revenus fonciers sont des sommes perçues à travers la location des bâtiments ou terrains. Ils comprennent en général les loyers et les fermages, les placements immobiliers (SCI et SCPI), les parts issues des sociétés civiles immobilières, les loyers d’emplacement publicitaire, les indemnités ainsi que les montants additionnels d’une location sous certaines conditions. Légalement, il est obligatoire pour toute personne de déclarer ses revenus fonciers. Par conséquent, il est important de savoir comment déclarer ses revenus fonciers.
Calculer son revenu brut annuel
Pour faire sa déclaration de revenus fonciers, il faut avant tout calculer son revenu brut annuel sur ce site. Déterminer cette somme revient donc aux recettes nettes des charges réellement perçues par exemple les loyers sans les charges. Cette opération est obligatoire depuis 2019 et se fait en ligne. Si vous l’avez déjà fait en année N-1, le service de télé déclaration des revenus vous suggère automatiquement des cases qui correspondent à la déclaration des revenus fonciers de l’année N.
Le revenu foncier 2044
Généralement pour une déclaration de revenu, que ce soit dans le domaine du foncier ou non, le contribuable doit remplir un formulaire Cerfa dédié du numéro 2042 si sa déclaration veut être faite sur papier. En fonction du régime d’imposition, dans certains cas, il est obligatoire de remplir le formulaire 2044. En réalité, il existe deux régimes d’imposition lorsqu’il s’agit des revenus fonciers : le régime micro foncier ainsi que le régime réel. Le régime d’imposition dépend du montant des revenus de location.
Régime micro foncier
Les revenus locatifs hors charges doivent être inférieurs à 15 000 € par an pour être assigné au régime micro foncier. Ceux qui sont sous ce régime bénéficient d’un abattement de 30 % sur leur base imposable. Quant aux 70 % restants, ils seront soumis au barème de l’impôt sur revenu. Vous avez toutefois la possibilité de souscrire au régime réel si c’est ce que vous désirez. Mais, il faut noter que lorsque vous le faites vous-même, vous devez y rester pendant une période de 3 ans.
Régime réel
Lorsque vos revenus fonciers (hors charges) sur l’année civile dépassent le seuil des 15 000 €, le régime réel s’applique automatiquement à vous. Vous pouvez tout de même choisir d’être assujetti au régime micro foncier en estimant que vos charges soient supérieures à l’abattement de 30 %. Dans ce cas, l’article 4 du projet de loi des Finances de l’année 2022 vous proposera d’allonger les délais d’option et de renonciation à l’option du régime réel pour les entrepreneurs individuels.
Ainsi, pour déclarer vos revenus fonciers sous le régime réel, il faut dans un premier temps remplir les informations de la catégorie « Régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042. Dans le cas où cela est nécessaire, remplissez le formulaire 2044 dans les catégories en fonction de vos locations.
Connaître les frais déductibles des régimes fonciers
Investir dans l’immobilier est synonyme de plusieurs charges. Parmi ces derniers, certains frais déductibles revenus fonciers doivent être pris en compte à partir du régime brut foncier afin de trouver réellement le revenu foncier imposable.
Cas du régime micro foncier
Pour le régime micro foncier, les 30 % d’abattement permettent de prendre en charge ces frais. Ils ne doivent pas être déclarés deux fois. En dehors de cela, le reste des frais et charges déductibles est composé des frais utilisés pour la réparation et l’entretien du bien immobilier. À cela s’ajoutent les frais de gestion, de copropriété ou des sommes que leur propriétaire a dépensées pour le compte du locataire.
Cas du régime réel
Quant au régime réel d’imposition, lors de la présentation du PLF 2022, un amendement a été déposé pour permettre aux entrepreneurs individuels de choisir un assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Vous pouvez déduire certaines charges de vos recettes locatives. Ces charges sont conditionnées et sont également définies par les articles 29 et 31 du Code général des Impôts.
Il est important de noter que lorsque vos charges sont inférieures à vos recettes, vous devez déclarer un bénéfice foncier. Dans le cas contraire, vous avez généré un déficit foncier. Ce dernier est ainsi déductible de votre revenu global.
Exemple d’une déclaration de revenus locatifs (immobilier non meublé)
Si vous êtes concerné par le régime micro foncier, il est vrai que vous pouvez lui préférer le régime réel. Il faut donc connaître le régime qui vous avantage le plus afin de réduire votre revenu foncier imposable.
Marcel est le propriétaire de deux appartements en région toulousaine. Ses recettes locatives perçues sont de 7 200 € par an pour chaque appartement, soit 14 400 € au total. Les charges déductibles de ses recettes concernent l’entretien de son logement, la réparation, les provisions pour charges de copropriété. Pour cette année, elles sont de 5 500 €. Automatiquement, il est placé sous le régime d’imposition micro foncier, mais il peut choisir le régime réel. Cela se justifie par le fait que la situation change en fonction du régime choisi :
- Dans le cas où Marcel choisit le régime micro foncier, il y a un abattement de 30 % sur ses recettes, ce qui vaut 4 320 €. Son revenu imposable est donc de 10 080 €.
- Par contre, s’il choisit le régime réel, Marcel peut soustraire les 5 500 € de charges de ses recettes. Son revenu imposable revient alors à 14 400 € — 5 500 € = 8 900 €.
Son revenu imposable est plus faible lorsqu’il s’agit du régime réel. Il peut donc faire le choix de ce régime avantageux pour lui à condition qu’il le conserve pour les 3 années à venir. Aussi, ses frais déductibles doivent être supérieurs à l’abattement présenté par le régime micro foncier pour les trois années à venir.
Identifier les différentes charges déductibles
Sous le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- les dépenses d’amélioration des locaux en dehors des constructions, reconstructions et agrandissement ;
- les frais de réparation et entretien payés par le propriétaire ;
- les provisions pour les charges de copropriété ;
- les avances sur charges locatives où le propriétaire n’a pu obtenir de remboursement ;
- les indemnités sous conditions ;
- les indemnités d’éviction et les frais de relogement.
Un investissement locatif permet ainsi de diminuer la pression fiscale. Lorsque vous achetez des maisons ou des appartements, vous devez faire le calcul des frais notaires composés d’impôts et de taxes. Avoir à l’idée les différentes précisions précédemment énoncées permet de calculer avec précision les revenus à déclarer.
